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                商業地產項目的後期營銷、招商

                商業地產項目的後期經營我就只是龍王冠力量反震管理,從某種角度上說,相比前期的定 方家老祖位、規劃等,難度更大

                    商業地產項目的後期經營管理,從某種角度上說,相比前期的定位、規劃等,難度更大,本文所談的商業地產項目,既︼不是指特定的購物中心,也不是指專業市場等,主要是指廣義上的商業地產項目。以下主要從營銷推廣、促銷活動、後期招商、商▂業氛圍營造等幾個方面》進行簡要介紹。

                一、營銷宣傳策略

                    一∩個商業地產項目,開業前後,都要進行宣傳推廣,對於後期的宣傳推廣,主要以造活項目、促進物業的保值增值為主。一個體量稍大的商業▅地產項目,造活期少說1~2 年,多則3 年甚至更長,這與項目的營銷宣傳密不可分。商業地產項╱目的後期宣傳必須有系統的宣傳策略,宣傳分∞幾個階段、各階段的宣傳目的是什麽、如搖了搖頭開口說道何確定宣傳主題及內容、如何選擇媒體等等,本文主要→說說媒體的選擇。一般來說,商業地產項目後期經營管理的營銷宣傳,大眾媒體是必選的媒體,象開業廣告等就可選擇大眾媒體,以吸引較大範圍內用戶的眼光,例如成都SM 廣場開業就在∏《成都商報》上刊登了開業廣告,廣告內容包括其主力商家來雅百貨Ψ、沃爾瑪等及其促銷活動。在後期經營滿臉渴望管理中,營銷宣傳還可選擇車身廣告、公交候車亭︽、路名牌、高速公路路牌、小區廣告、電視、電臺、行業媒體、網絡廣告、手機短信等媒體形式來進行,當然,也可設計制作DM 定向發行來達到∏宣傳的目的。例如,家居類賣場項目就可選擇小區廣告、DM 等形式;購物中心項目可選¤擇大眾媒體、行業媒體、網絡廣告等多種卐形式的媒體;專業市場可選擇行業媒體等。總之,媒體的選王老擇必須根據項目特性、宣傳目的等確定,必須具◣有很強的針對性,以達到事半功倍的效果。另外,在項目現場進行宣傳造勢也是必不可少的,宣傳推廣也可結合項目的促銷活動等來進行。

                二、主題↓促銷活動

                    從名稱就可看出,促銷活動ω必須具有鮮明的主題,缺乏主題的促銷活動往往收效甚微。本文著重從“三整合”來談談促銷活動的策劃及執行。一是整合策劃資∞源。這裏的整合策劃資源,就是指如何策劃主題促銷活動。促銷活動如何與社會熱點聯系起來?促銷活動如何與傳統節日融合?促銷活動如何才能具有亮點卐及轟動性等等。例如,2006 年7月春江花月•耍都“啤酒狂歡節”,就很好地結合了世界杯這個社會熱點,活動舉辦期敵人間人氣鼎盛,對促進項目造活及品牌傳播都起到了很好↑的作用。二是整合商家資源。促銷活動的舉辦必須充分整合商家資源,與商家充分互動,如果⌒商家不參與促銷活動,則肯定會影響活動期間商家的銷售情況,商家資源整合得好,商家都積極參與促銷活動,活動的效果就會大大增強,對縮短項目的造活期大有東西裨益。例如2007 年3 月嘉信茂廣場•金牛∑ 店舉辦的美食節就充分整合了賣場內餐飲類的商¤家資源,充分調動商家的積極性,以達到吸引人氣、聚集商氣、促進銷售的★目的。三是整合合作夥伴資源。通常情況下,象路演、展覽、比賽等活動,一般都是通過專業的廣告公司、公關公司露出了雷光等進行,在這種前①提下,對合作夥伴資源進行整合就雷球顯得至關重要了。某廣告公司沒有策劃過比賽,如果選擇其作為合作夥伴策劃比賽類促銷活動,就顯得♀免為其難了。只有正確選擇了合作夥伴,才有可能確保促銷活動的策劃及執行效果達到預定要求。當然,策劃主題促銷活動,做好項目現場氛圍營造、媒體宣傳∴等工作也非常重要,這些工作做得好,將使促銷活動的效果大為增強。

                三、商業氛圍營造

                    對於一個實行統一管理的商業地【產項目來說,其威力商業氛圍營造是必不可少的,主要包括店招及廣告位、導識系統、燈光工程、現場ω 氛圍營造等。店招及廣告位是最基本的設置。店招的設置主要考慮融合商業業態、建築特性、設置位置、招牌大小、材質選擇、制作工藝等,店招對商家的形象※※、整個項目的形象都非常重要,必須予以足夠重視。廣告位一般由管理公司統一設置,應充分征求商☆家意見,並到市容環境管理局等相關部門辦理登記手續。導識系統的設計制作♀顯得較為專業,主要包括內部外部如何布點、平面及空間如何布點、選擇〗何種風格、材質及氣勢從銀角電鯊身上爆發了出來制作工藝、是否需設置電源、如何融合︻項目文化特色等。商業氛圍營造還包括燈光工程、現場氛圍營造等,一個好的燈光工程在夜間是非常容易吸引用戶的眼球的,而常變常新的現場包裝對項目的宣傳也是多多益◆善,象嘉信茂廣場•金牛店,就利用臨街面長及四面臨街的特◎點在賣場外圍設置了刀旗及現場看板,並且經常更新,對項目的宣傳起到了較好的作用。

                四、後期招商管】理

                    當項目的招商率和開攤率達到預定要求後,就算是正式開業了。在後期經營管╳理過程中,招商工作仍然非常重要,後期的招商管理」可說是經營商家,商家經營得好,項目才可◤能成功。招商必須實行嚴格的準入制,即業態準入、品牌準入、實力準入,只有實行準入制,才能█保證商家的品質,進而保證項目的經營造活。在後期的補位招商、置換▓招商等過程中,招△商促穩商、招商促經營刀痕、招商ㄨ促造活,招商可說是經營過程中非常▽重要的一環。如果一個項目進行大的調整,例如業態業種調整、商家結構的調整等,工作量非常←大,此時就更應當註重商源質量,確保項目調整成功,否則,項目就有蹦盤的危險。當然,招商策劃◣和執行得好,商家關系維護也非常重要,不然,招商工作就可能功●虧一簣,甚至有可能陷入惡性循環。總之,在商業項目的後期經營和招商中,做好親商、扶商、穩商工作對造活項目至關重要,商家工¤作做得好,將在一定程度上縮短項目的經營造活期。

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